Hogere bouwkosten, lagere leges? Over sprongen in de legesstaffel
In ruim vijftig gemeenten dalen de bouwleges op sommige staffelgrenzen als de bouwkosten stijgen. Moet u dan hogere bouwkosten opgeven? Nee, maar dit kunt u wel doen.
Het klinkt tegenstrijdig, maar het komt voor: met hogere bouwkosten betaalt u in sommige gemeenten minder bouwleges. In Elburg kost een project van € 499.999 aan leges € 17.499,97, en een project van € 500.000 € 15.000,00. Is het dan slim om hogere bouwkosten op te geven? Het korte antwoord: nee, maar het loont wel om te weten waar de grenzen liggen.
Hoe kan dat?
Gemeenten berekenen bouwleges vaak als percentage van de bouwkosten. Daarbij zijn er twee manieren om het percentage te laten dalen naarmate het project groter wordt:
- Schijven: elk deel van de bouwkosten heeft een eigen percentage, zoals bij de inkomstenbelasting. Hogere bouwkosten leiden dan altijd tot hogere leges.
- Een staffel: één percentage over de hele bouwsom, dat lager wordt bij bepaalde grenzen. Wie net over de grens komt, krijgt het lagere percentage over het hele bedrag. Daardoor kunnen de leges bij de grens omlaag springen.
In Elburg is het bouwtechnische deel 1,05% van de bouwkosten tot € 500.000, en vanaf € 500.000 0,90% over het hele bedrag. Bij het ruimtelijke deel werkt het net zo. Bij precies € 500.000 dalen de leges daardoor in één keer met € 2.499,97.
Hoe vaak komt het voor?
We hebben de verordeningen van 2026 van alle gemeenten doorgerekend. Bij ruim vijftig gemeenten vonden we ten minste één staffelgrens waar de leges dalen als de bouwkosten stijgen. Een paar voorbeelden, steeds voor het bouwtechnische en het ruimtelijke deel samen:
| Gemeente | Staffelgrens | Leges net onder de grens | Leges op de grens | Verschil |
|---|---|---|---|---|
| Diemen | € 45.000 | € 2.501,15 | € 854,10 | € 1.647,05 |
| Drechterland | € 200.000 | € 4.999,98 | € 4.000,00 | € 999,98 |
| Oostzaan | € 500.000 | € 39.499,92 | € 37.000,00 | € 2.499,92 |
| Elburg | € 500.000 | € 17.499,97 | € 15.000,00 | € 2.499,97 |
| Medemblik | € 500.000 | € 16.999,97 | € 14.900,00 | € 2.099,97 |
| Drechterland, Enkhuizen en Stede Broec | € 2.500.000 | € 49.999,98 | € 37.500,00 | € 12.499,98 |
Met "net onder de grens" bedoelen we één euro eronder. In Drechterland en de buurgemeenten scheelt het bij € 2,5 miljoen dus € 12.499,98 aan leges.
Moet u dan hogere bouwkosten opgeven?
Nee. De leges worden berekend over de werkelijke bouwkosten, zoals de legesverordening die omschrijft: meestal de aannemingssom exclusief btw, of een raming daarvan als er geen aannemingssom is. Bouwkosten opgeven die u niet maakt, is een onjuiste opgave van de grondslag waarover de gemeente de leges heft. De gemeente mag de bouwkosten ook zelf ramen, bijvoorbeeld volgens de norm NEN 2699, en de aanslag daarop baseren. Bovendien noemt u de bouwkosten in uw vergunningaanvraag: wie daar bewust een te hoog bedrag invult, verstrekt onjuiste gegevens. Dat raden we niet aan.
Wat wel kan
1. Geef de bouwkosten volledig op. Wat bij de bouwkosten hoort, staat in de begripsbepalingen van de verordening. Vaak horen bijvoorbeeld de installaties en de vaste afwerking bij het bouwwerk erbij. Wie de begroting te krap opgeeft, blijft soms onnodig onder een grens hangen. Andersom horen losse inrichting en werk dat niets met de vergunning te maken heeft, er in de regel niet bij.
2. Werk dat u toch wilt laten doen, in één keer aanvragen. Stel: u bouwt in Elburg voor € 480.000, en u overweegt nog een uitbreiding van € 20.000 die ook vergunningplichtig is. Bij € 480.000 betaalt u € 16.800,00 aan leges, bij € 500.000 € 15.000,00. Neemt u de uitbreiding mee in dezelfde aanvraag, dan betaalt u € 1.800,00 minder leges. De extra € 20.000 aan bouwwerk kost u dan per saldo € 18.200,00.
3. Combineer aanvragen. Omdat de percentages bij grotere projecten meestal dalen, is één aanvraag voor het hele project bijna altijd goedkoper dan meerdere losse aanvragen.
4. Rond uw begroting niet onnodig naar boven af. Het werkt ook andersom. Eindhoven rekent voor het ruimtelijke deel vaste bedragen per klasse: bij € 99.999 betaalt u € 2.670,00, bij € 100.000 € 5.264,00. Een begroting van "ongeveer een ton" kan dan duur uitpakken. Geef een realistische begroting op, gebaseerd op de offerte.
Zit er zo'n grens in uw gemeente?
Kijk in de tarieventabel van uw gemeente of er staat "over het deel van de bouwkosten". Dan gaat het om schijven, en hogere bouwkosten leiden altijd tot hogere leges. Staat er per klasse één percentage "van de bouwkosten", dan is het een staffel en kunnen er sprongen in zitten. Met de rekentool ziet u direct wat de leges zijn bij verschillende bedragen.
Meer over de rekenmethoden leest u in Wat zijn bouwleges en hoe worden ze berekend?. Over vreemde uitkomsten door fouten in de tekst leest u meer in Fouten in de legesverordening.