Bouwleges voor een uitbouw in 2026: in de duurste gemeente ruim 100 keer zo hoog als in de goedkoopste
Voor een uitbouw met € 100.000 aan bouwkosten lopen de basisleges voor het ruimtelijke deel uiteen van € 68,05 tot € 7.000: bijna een factor 103. De duurste en goedkoopste gemeenten van 2026 en waar u vooraf op moet letten.
Wat kost een omgevingsvergunning voor een uitbouw aan uw woning? Dat verschilt aanzienlijk per gemeente. Voor een uitbouw met € 100.000 aan bouwkosten lopen de berekende basisleges voor het ruimtelijke deel uiteen van € 68,05 tot € 7.000. Dat is een verschil van bijna een factor 103.
Leges.nl onderzocht de gemeentelijke legestarieven voor 2026 en berekende wat een omgevingsvergunning voor dezelfde uitbouw in verschillende gemeenten kost. Daarbij zijn 322 gemeenten vergeleken waarvoor een afzonderlijk tarief voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit beschikbaar is.
De uitkomsten laten grote verschillen zien. Tegelijkertijd is niet voor iedere uitbouw een vergunning nodig. Onder de Omgevingswet is het daarom belangrijk eerst vast te stellen welke vergunningplicht van toepassing is.
Heeft u een omgevingsvergunning nodig voor een uitbouw?
Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 wordt bij bouwen onderscheid gemaakt tussen twee activiteiten: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit.
De technische bouwactiviteit heeft betrekking op de bouwtechnische eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Denk aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en isolatie. Deze eisen zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Voor een gebruikelijke uitbouw aan de achterzijde van een woning is het technische deel vaak vergunningvrij. Dat geldt bijvoorbeeld voor een uitbouw op de begane grond die lager is dan vijf meter, geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag heeft en niet is voorzien van een dakterras of balkon. Ook wanneer geen technische vergunning nodig is, moet de uitbouw voldoen aan de toepasselijke bouwtechnische voorschriften.
De omgevingsplanactiviteit heeft betrekking op de ruimtelijke regels voor de locatie. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de plaats van de uitbouw, de afmetingen en de bouwmogelijkheden die het gemeentelijke omgevingsplan toestaat.
Ook voor deze activiteit kan een uitbouw vergunningvrij zijn. Dat is onder andere afhankelijk van de ligging in het achtererfgebied, de bouwhoogte, de oppervlakte en de toepasselijke regels voor vergunningvrij bouwen.
Voor een uitbouw zijn daardoor verschillende situaties mogelijk:
- Beide activiteiten zijn vergunningvrij. In dat geval is voor deze activiteiten geen omgevingsvergunning nodig en worden daarvoor geen vergunningleges betaald.
- Alleen de omgevingsplanactiviteit is vergunningplichtig. Dan betaalt u in beginsel uitsluitend de leges voor dit ruimtelijke deel.
- Zowel de technische bouwactiviteit als de omgevingsplanactiviteit is vergunningplichtig. Dan kunnen voor beide activiteiten leges verschuldigd zijn.
Bij bepaalde bouwactiviteiten kan voor het technische deel in plaats van een vergunning een bouwmelding nodig zijn.
Met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket kunt u nagaan welke verplichtingen voor uw bouwplan gelden.
Wat hebben we onderzocht?
Om de gemeentelijke legestarieven goed te kunnen vergelijken, hebben we voor iedere gemeente hetzelfde voorbeeldproject gehanteerd.
Het gaat om een uitbouw aan de achterzijde van een bestaande woning, met een oppervlakte van circa 30 m² en geraamde bouwkosten van € 100.000 exclusief btw.
We gaan ervan uit dat voor de uitbouw een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is en dat het bouwplan aan de beoordelingsregels van het omgevingsplan voldoet.
Dat laatste is een belangrijk uitgangspunt. Wanneer een uitbouw volledig vergunningvrij is, zijn de berekende vergunningleges niet verschuldigd.
Voor de vergelijking zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
- De legestarieven die volgens onze inventarisatie op 1 juli 2026 van toepassing waren.
- De 322 gemeenten waarvoor een afzonderlijk basistarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit kon worden berekend.
- Een bouwsom van € 100.000 exclusief btw, tenzij de gemeentelijke tariefbepalingen een andere berekeningsgrondslag voorschrijven.
- De basistarieven voor het ruimtelijke deel en, ter vergelijking, de som van de basistarieven wanneer ook een technische bouwvergunning vereist is.
- Geen aanvullende leges voor bijvoorbeeld welstandsbeoordelingen, specifieke adviezen of andere afzonderlijk in rekening te brengen activiteiten.
Alle berekeningen zijn uitgevoerd met de rekenmodule van Leges.nl.
De uitkomsten zijn bedoeld om gemeentelijke tariefverschillen inzichtelijk te maken. De daadwerkelijk verschuldigde leges voor een concreet bouwplan kunnen afwijken.
De tien duurste gemeenten voor een uitbouw
In de duurste gemeenten kunnen de leges voor een vergunningplichtige binnenplanse omgevingsplanactiviteit aanzienlijk oplopen. Oostzaan en Wormerland staan bovenaan met € 7.000, gevolgd door Zaltbommel met € 6.600.
| Gemeente | Provincie | Ruimtelijk deel | Totaal bij vergunningplicht voor beide delen |
|---|---|---|---|
| Oostzaan | Noord-Holland | € 7.000,00 | € 7.900,00 |
| Wormerland | Noord-Holland | € 7.000,00 | € 7.900,00 |
| Zaltbommel | Gelderland | € 6.600,00 | € 8.020,00 |
| Zeist | Utrecht | € 5.917,75 | € 8.085,05 |
| Heemstede | Noord-Holland | € 5.293,40 | € 7.493,40 |
| Eindhoven | Noord-Brabant | € 5.264,00 | € 6.005,00 |
| IJsselstein | Utrecht | € 4.903,50 | € 5.708,10 |
| Alblasserdam | Zuid-Holland | € 4.890,00 | € 5.900,00 |
| Waalre | Noord-Brabant | € 4.800,00 | € 5.584,50 |
| Bodegraven-Reeuwijk | Zuid-Holland | € 4.721,00 | € 5.351,00 |
Bedragen op basis van de onderzochte basistarieven voor 2026, exclusief eventuele aanvullende leges. De laatste kolom is een rekenkundige vergelijking voor de situatie waarin beide activiteiten vergunningplichtig zijn.
Oostzaan en Wormerland rekenen 7% van de bouwkosten
Bij Oostzaan en Wormerland bedraagt het berekende tarief voor het ruimtelijke deel 7% van de bouwkosten. Voor een bouwsom van € 100.000 resulteert dit in € 7.000 aan leges.
Zaltbommel volgt met een berekend tarief van 6,6%, wat neerkomt op € 6.600.
Wanneer ook een technische bouwvergunning vereist is, komt Zeist in deze vergelijking het hoogst uit. De gezamenlijke basistarieven bedragen daar € 8.085,05.
Eindhoven laat zien hoe groot het effect van tariefgrenzen kan zijn
Niet alle gemeenten berekenen leges als een vast percentage van de bouwkosten.
Eindhoven werkt met bouwkostenklassen. Rond de grens van € 100.000 stijgt het tarief voor het ruimtelijke deel van € 2.670 naar € 5.264, afhankelijk van de toepasselijke klasse.
Dat is een verschil van € 2.594.
Het voorbeeld laat zien dat niet alleen de hoogte van het tarief van belang is, maar ook de manier waarop de gemeente de leges berekent. Bij gemeenten met vaste bouwkostenklassen kan een relatief klein verschil in de vastgestelde bouwkosten een aanzienlijke invloed hebben op het verschuldigde bedrag.
De tien goedkoopste gemeenten voor een uitbouw
Aan de andere kant van de ranglijst staan gemeenten waar de leges voor het ruimtelijke deel aanzienlijk lager zijn.
Schiermonnikoog is met een berekend basistarief van € 68,05 de goedkoopste gemeente in het onderzoek. Ook Oegstgeest en Uithoorn rekenen relatief lage basisbedragen.
| Gemeente | Provincie | Ruimtelijk deel | Totaal bij vergunningplicht voor beide delen |
|---|---|---|---|
| Schiermonnikoog | Friesland | € 68,05 | € 2.768,05 |
| Oegstgeest | Zuid-Holland | € 122,30 | € 1.562,30 |
| Uithoorn | Noord-Holland | € 131,10 | € 2.881,10 |
| Veldhoven | Noord-Brabant | € 136,42 | € 391,96 |
| Stadskanaal | Groningen | € 256,25 | € 3.387,63 |
| Peel en Maas | Limburg | € 260,00 | € 520,00 |
| Nuenen, Gerwen en Nederwetten | Noord-Brabant | € 271,90 | € 1.162,28 |
| Breda | Noord-Brabant | € 291,00 | € 1.256,00 |
| Helmond | Noord-Brabant | € 291,85 | € 449,00 |
| Geertruidenberg | Noord-Brabant | € 300,90 | € 1.425,90 |
Ook hier gaat het om de berekende basistarieven, zonder eventuele aanvullende gemeentelijke leges.
Vaste tarieven zorgen voor grote verschillen
Schiermonnikoog, Oegstgeest en Uithoorn hanteren voor de onderzochte binnenplanse activiteit relatief lage vaste basistarieven.
Dit betekent niet automatisch dat een volledige omgevingsvergunning in deze gemeenten altijd goedkoop is. Wanneer ook een technische bouwvergunning of een aanvullende beoordeling nodig is, kunnen de totale leges aanzienlijk hoger worden.
In Schiermonnikoog stijgt de som van de berekende basistarieven bijvoorbeeld van € 68,05 naar € 2.768,05 wanneer ook het technische deel vergunningplichtig is.
Sommige gemeenten rekenen per vierkante meter
Veldhoven, Peel en Maas en Helmond gebruiken voor de onderzochte activiteit een tariefsystematiek waarin de oppervlakte van het bouwplan een rol speelt.
Bij een relatief kleine uitbouw kan dit gunstig uitpakken, zeker wanneer de bouwkosten per vierkante meter hoog zijn.
Voor de onderzochte uitbouw van circa 30 m² komen de berekende leges voor het ruimtelijke deel in deze gemeenten uit tussen € 136,42 en € 291,85.
Hieruit blijkt dat gemeenten niet alleen verschillende tarieven gebruiken, maar ook verschillende grondslagen voor de berekening.
Hoe groot zijn de verschillen in Nederland?
De verschillen tussen de duurste en goedkoopste gemeenten zijn groot, maar de meeste gemeenten bevinden zich tussen beide uitersten.
Op basis van de onderzochte tarieven bedraagt de mediaan voor het ruimtelijke deel € 2.055,35. Dit betekent dat de helft van de 322 onderzochte gemeenten een lager berekend basistarief heeft en de andere helft een hoger tarief.
Verder blijkt uit de vergelijking dat:
- 17 gemeenten € 4.000 of meer rekenen voor het ruimtelijke deel.
- 23 gemeenten onder € 500 blijven.
- De mediaan van de som van beide basistarieven € 3.254,79 bedraagt, voor de hypothetische situatie waarin beide activiteiten vergunningplichtig zijn.
De bedragen illustreren dat de locatie van een bouwplan een belangrijke invloed kan hebben op de vergunningkosten.
Dat betekent overigens niet dat een vergunningaanvraag in een gemeente met hogere leges automatisch ingewikkelder is. De tarieven worden vastgesteld in gemeentelijke legesverordeningen en kunnen onder meer samenhangen met de wijze waarop gemeenten hun dienstverlening en kosten toerekenen.
Verschillen tussen provincies
Ook op provinciaal niveau zijn duidelijke verschillen zichtbaar. Voor iedere provincie hebben we de mediaan van de berekende gemeentelijke basistarieven voor het ruimtelijke deel bepaald.
| Provincie | Onderzochte gemeenten | Mediaan ruimtelijk deel |
|---|---|---|
| Utrecht | 24 | € 2.821,90 |
| Noord-Holland | 43 | € 2.242,10 |
| Gelderland | 47 | € 2.200,00 |
| Zuid-Holland | 48 | € 2.183,82 |
| Overijssel | 21 | € 2.130,00 |
| Drenthe | 12 | € 2.105,00 |
| Groningen | 10 | € 1.855,40 |
| Noord-Brabant | 53 | € 1.745,00 |
| Limburg | 29 | € 1.710,00 |
| Zeeland | 11 | € 1.609,30 |
| Friesland | 18 | € 1.599,47 |
| Flevoland | 6 | € 1.145,42 |
Utrecht heeft met € 2.821,90 de hoogste provinciale mediaan. Flevoland staat met € 1.145,42 onderaan.
Opvallend is dat Noord-Holland zowel de twee duurste gemeenten uit de vergelijking kent als Uithoorn, een van de goedkoopste gemeenten.
Ook binnen een provincie kunnen de verschillen dus aanzienlijk zijn. De provinciale medianen zijn daarom vooral nuttig om algemene patronen te laten zien. Voor de werkelijke vergunningkosten blijft de individuele gemeentelijke legesverordening bepalend.
Waarom verschillen bouwleges zo sterk per gemeente?
Gemeenten hebben ruimte om binnen de wettelijke kaders hun eigen legestarieven vast te stellen. Dit gebeurt via de gemeentelijke legesverordening en de bijbehorende tarieventabel.
De verschillen ontstaan onder andere door de gehanteerde tariefsystematiek.
Percentage van de bouwkosten
Bij deze methode worden de leges berekend als een percentage van de vastgestelde bouwkosten. Hoe hoger de bouwkosten, hoe hoger doorgaans het bedrag aan leges.
Vast bedrag per aanvraag
Sommige gemeenten rekenen een vast basistarief voor een bepaalde categorie omgevingsplanactiviteiten. Dit kan bij duurdere bouwplannen relatief voordelig uitpakken.
Tarief op basis van oppervlakte
Bij deze methode spelen het aantal vierkante meters en eventuele tariefcategorieën een rol. Hierdoor kunnen kleine uitbouwen gunstiger uitvallen.
Tarieven per bouwkostenklasse
Andere gemeenten hanteren verschillende vaste bedragen voor opeenvolgende bouwkostenklassen. Bij het overschrijden van een tariefgrens kunnen de leges daardoor sprongsgewijs stijgen.
Daarnaast kunnen gemeenten afzonderlijke bedragen rekenen voor specifieke adviezen, beoordelingen of andere vergunningplichtige activiteiten.
De uiteindelijke leges hangen dus niet alleen af van het bouwplan, maar ook van de precieze tariefbepalingen van de betreffende gemeente.
Wat als uw uitbouw niet binnen het omgevingsplan past?
De vergelijking in dit artikel heeft betrekking op binnenplanse omgevingsplanactiviteiten.
Dat betekent dat ervan wordt uitgegaan dat de uitbouw voldoet aan de beoordelingsregels van het gemeentelijke omgevingsplan, maar dat voor de activiteit wel een vergunning nodig is.
Wanneer een uitbouw niet aan deze regels voldoet, kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk zijn.
De gemeente moet dan beoordelen of het bouwplan toch kan worden toegestaan met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kunnen andere en soms hogere legestarieven gelden. De manier waarop deze worden berekend en eventueel met andere tarieven worden gecombineerd, is vastgelegd in de gemeentelijke legesverordening.
Een buitenplanse vergunning brengt bovendien niet automatisch met zich mee dat het bouwplan wordt goedgekeurd.
Vijf aandachtspunten voordat u een vergunning aanvraagt
1. Controleer eerst of uw uitbouw vergunningvrij is
Veel uitbouwen aan de achterzijde van een woning kunnen zonder omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Controleer daarom eerst via het Omgevingsloket welke regels en verplichtingen voor uw situatie gelden.
2. Houd rekening met de juiste bouwkosten
Gemeenten hanteren niet altijd dezelfde definitie van bouwkosten. Soms wordt uitgegaan van de aannemingssom exclusief btw, soms van normbedragen of een andere voorgeschreven berekeningsmethode.
Ook de vraag welke werkzaamheden en voorzieningen tot de bouwkosten behoren, hangt af van de gemeentelijke bepalingen. Een lagere opgegeven aannemingssom betekent daarom niet automatisch dat de leges lager worden.
3. Let op tariefgrenzen
Bij gemeenten met vaste bouwkostenklassen kan een kleine verandering in de vastgestelde bouwkosten een relatief groot verschil in leges veroorzaken.
Controleer daarom welke tariefklasse van toepassing is en hoe de gemeente de grenzen van die klasse definieert.
4. Controleer of er aanvullende leges gelden
De basistarieven geven niet altijd het volledige beeld. Voor bepaalde aanvragen kunnen aanvullende leges gelden, bijvoorbeeld voor een adviescommissie, een specifieke beoordeling of een andere vergunningplichtige activiteit.
5. Gebruik de tarieven die gelden bij uw aanvraag
Gemeentelijke legesverordeningen kunnen jaarlijks of tussentijds veranderen. Voor het verschuldigde bedrag zijn de toepasselijke tariefbepalingen op het relevante heffingsmoment bepalend, doorgaans het moment van indiening van de aanvraag.
Bereken zelf de bouwleges in uw gemeente
De vergelijking maakt duidelijk dat de leges voor hetzelfde bouwplan sterk kunnen verschillen.
Bij € 100.000 aan bouwkosten lopen de onderzochte basistarieven voor het ruimtelijke deel uiteen van € 68,05 tot € 7.000. Dat is bijna een factor 103. Tegelijkertijd is het belangrijk om te weten dat lang niet iedere uitbouw vergunningplichtig is.
Wilt u weten welke tarieven in uw eigen gemeente gelden?
Met de legescalculator van Leges.nl berekent u de gemeentelijke leges op basis van de relevante kenmerken van uw bouwplan en de beschikbare gemeentelijke tarieven.
Controleer daarnaast via het Omgevingsloket of voor uw bouwplan daadwerkelijk een vergunning of melding nodig is.
Meer weten? Lees ook Wat zijn bouwleges en hoe worden ze berekend?.