Omgevingswet: in deze gemeenten stegen de bouwleges met meer dan 200%

Op 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking. Vrijwel elke gemeente stelde daarvoor een nieuwe legesverordening vast. Bij de meeste gemeenten veranderden de bouwleges nauwelijks, maar in 14 van de 281 onderzochte gemeenten verdubbelden ze of stegen ze nog sterker. Elders werd bouwen juist flink goedkoper. In Moerdijk stegen de berekende bouwleges met 215%, in Lopik daalden ze met 78%.

Hoe ontstaan zulke verschillen? Wij vergeleken de leges van 2023 en 2024 voor hetzelfde bouwproject: een klein kantoorgebouw met een bouwsom van € 500.000 exclusief btw.

Wat veranderde er met de Omgevingswet?

Onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) was voor een nieuw kantoorgebouw doorgaans één omgevingsvergunning voor het bouwen nodig. Daarin toetste de gemeente zowel de bouwtechnische eisen als de vraag of het plan in het bestemmingsplan paste.

Sinds de Omgevingswet zijn die twee toetsen gescheiden:

• De technische bouwactiviteit: toetsing aan de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), zoals constructieve veiligheid, brandveiligheid, gezondheid en energiezuinigheid.
• De omgevingsplanactiviteit: de ruimtelijke toets of het gebouw past binnen de regels van het omgevingsplan.

Voor beide activiteiten kan een aparte vergunning nodig zijn, en gemeenten hebben er in hun legesverordening aparte tarieven voor vastgesteld. Daarbij hebben zij zeer uiteenlopende keuzes gemaakt.

Waarom een kantoorgebouw?

Tegelijk met de Omgevingswet ging de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in. Voor de meeste nieuwe grondgebonden woningen (gevolgklasse 1) is sindsdien geen technische bouwvergunning meer nodig: u doet een bouwmelding en schakelt een onafhankelijke kwaliteitsborger in. Woningen zijn daardoor niet goed te vergelijken tussen 2023 en 2024.

Een zelfstandig kantoorgebouw valt niet onder gevolgklasse 1. Voor de nieuwbouw daarvan is in beginsel nog steeds een technische bouwvergunning nodig. Zo kunnen we de vergunningleges van vóór en na de Omgevingswet op dezelfde basis vergelijken.

Uitgangspunten

We rekenden in beide jaren met hetzelfde referentieproject:

• nieuwbouw van een zelfstandig kantoorgebouw van circa 250 m² bruto vloeroppervlak;
• bouwkosten van € 500.000 exclusief btw;
• het plan past binnen het bestemmingsplan (2023) of het omgevingsplan (2024);
• in 2024 zijn zowel de technische bouwactiviteit als de binnenplanse omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig;
• de legesverordeningen zoals die op 1 juli van het betreffende jaar golden.

Voor 2023 berekenen we de leges voor de reguliere bouwvergunning onder de Wabo. Voor 2024 tellen we de basistarieven voor de technische bouwactiviteit en de binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij elkaar op. Schrijft een gemeente een andere bouwkostengrondslag voor, bijvoorbeeld bouwkosten inclusief btw, dan rekenen we daarmee. Aanvullende leges, bijvoorbeeld voor welstand of specifieke adviezen, zijn niet meegenomen.

Voor 281 gemeenten konden we beide jaren op deze manier vergelijken, met de historische legesverordeningen en de rekenmodule van Leges.nl.

Het landelijke beeld: weinig verandering, met uitschieters

Bij de middelste gemeente (de mediaan) stegen de bouwleges met 2,1%, vergelijkbaar met een gewone jaarlijkse tariefaanpassing. Het gemiddelde steeg sterker: van € 13.701,19 in 2023 naar € 14.725,44 in 2024, ongeveer 7,5%. Dat verschil komt door een kleine groep gemeenten met forse verhogingen.

• 158 gemeenten bleven binnen 10% stijging of daling;
• 80 gemeenten verhoogden de leges met meer dan 10%;
• 24 gemeenten daarvan met meer dan 50%, en 14 verdubbelden of meer;
• 43 gemeenten verlaagden de leges met meer dan 10%.

De Omgevingswet leidde dus niet overal tot hogere bouwleges. Sommige gemeenten veranderden hun tarieven nauwelijks, andere pasten ze ingrijpend aan.

De 14 gemeenten met de grootste stijgingen

Berekende basisleges voor het referentieproject, uitgaande van vergunningplicht voor beide bouwactiviteiten. Percentages zijn afgerond.

Moerdijk: de grootste procentuele stijging

In Moerdijk stegen de bouwleges voor het referentieproject van € 4.482 naar € 14.105: € 9.623 meer voor hetzelfde project. Waar voor deze categorie eerst een vast bedrag gold, spelen sinds 2024 de bouwkosten een grotere rol in de berekening. Bij een bouwsom van € 500.000 pakt dat flink hoger uit.

Gulpen-Wittem: ruim drie keer zoveel

In Gulpen-Wittem stegen de bouwleges van € 8.400 naar € 25.537,50, een stijging van 204%. Voor een relatief klein bouwproject is dat ruim € 17.000 extra aan vergunningkosten. De grote stijgingen zijn dus niet tot de Randstad beperkt.

Wassenaar: € 60.500 aan bouwleges

Wassenaar valt op door het absolute bedrag: € 60.500 in 2024, tegen € 25.850 in 2023. De gemeente rekent voor deze tariefcategorie met bouwkosten inclusief btw, dus met € 605.000 in plaats van € 500.000. Voor beide activiteiten geldt een tarief van 5%:

De basisleges komen daarmee uit op ruim 12% van de bouwkosten exclusief btw. Wassenaar is in deze vergelijking de gemeente met het hoogste bedrag.

Waarom stegen de bouwleges in sommige gemeenten zo sterk?

De gemeenten met grote stijgingen laten verschillende oorzaken zien. Vooral de aparte tarieven voor de technische en de ruimtelijke activiteit spelen een grote rol.

1. Het oude bouwtarief geldt nu voor beide activiteiten. Sommige gemeenten rekenen in 2024 voor de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit een vergelijkbaar of zelfs identiek tarief. In Stadskanaal kost elke activiteit € 18.159,98, samen € 36.319,96: precies twee keer het bedrag van 2023. Ook in Bunnik, Laren, Dinkelland en Tubbergen leiden beide activiteiten tot hetzelfde bedrag. In Laren is dat 4,90% van de bouwkosten per activiteit, samen 9,80%. Twee aparte tarieven hoeven overigens niet tot een verdubbeling te leiden: een gemeente kan de kosten van vergunningverlening ook over beide activiteiten verdelen.

2. Verschillende definities van bouwkosten. Niet elke gemeente rekent met dezelfde grondslag. De ene gaat uit van de aannemingssom exclusief btw, de andere van bouwkosten inclusief btw of van voorgeschreven referentiebedragen. In Wassenaar ligt de grondslag daardoor 21% hoger dan de bouwkosten exclusief btw, en bij een procentueel tarief werkt dat direct door in de leges.

3. Van een vast bedrag naar een percentage. Een overstap van een vast bedrag per bouwproject naar een percentage van de bouwkosten kan bij een relatief hoge bouwsom tot een forse stijging leiden, zoals in Moerdijk. Andersom kan een overstap naar vaste of oppervlakteafhankelijke tarieven juist tot lagere leges leiden.

4. Regionale afstemming. Drechterland, Enkhuizen en Stede Broec komen in 2024 alle drie uit op € 23.437,50. Deze West-Friese gemeenten hanteren overeenkomstige tariefstructuren. De tarieven worden wel door elke gemeente afzonderlijk vastgesteld.

5. Tussentijdse wijzigingen. Een legesverordening hoeft niet het hele jaar gelijk te blijven. In Bloemendaal kwamen de basisleges voor het referentieproject per 1 januari 2024 uit op € 30.000, tegen € 15.000 in 2023. Op 18 juli 2024 trad een gewijzigde verordening in werking, waarin onder meer het tarief voor de technische bouwactiviteit werd verlaagd. Omdat wij de tarieven van 1 juli 2024 gebruiken, is die wijziging niet in de vergelijking verwerkt. Het voorbeeld laat zien hoeveel de datum van uw aanvraag kan uitmaken.

De grootste dalingen

In een aantal gemeenten werd het bouwen juist aanzienlijk goedkoper.

In Lopik daalden de bouwleges van € 14.090 naar € 3.152,65. Voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit rekent de gemeente een laag vast bedrag van € 752,65. Ook in Venray is het basistarief voor die activiteit laag: € 199,50.

Helmond, Cranendonck en Enschede werken onder meer met bedragen die afhangen van de oppervlakte, de inhoud of de categorie van het bouwplan. De leges hangen daar minder direct af van de bouwkosten. Voor een klein kantoorgebouw met een relatief hoge bouwsom kan dat veel gunstiger uitpakken dan een percentage van de bouwkosten.

Hebben gemeenten de Omgevingswet gebruikt om de leges te verhogen?

De Omgevingswet schrijft zelf geen hogere leges voor. Gemeenten hebben binnen de wettelijke kaders ruimte om hun tarieven vast te stellen, met inachtneming van de opbrengstlimiet van artikel 229b van de Gemeentewet. Die limiet betekent niet dat de leges voor elke afzonderlijke vergunning gelijk moeten zijn aan de behandelkosten: de kostendekkendheid wordt beoordeeld op het niveau van de verordening en de samenhangende dienstverlening.

Bij de invoering moesten gemeenten hun tariefstructuur aanpassen aan de nieuwe vergunningactiviteiten. Sommige zetten de bestaande tarieven grotendeels voort, andere verdeelden ze anders, kozen een nieuwe grondslag of wijzigden de hoogte flink. Of een stijging samenhangt met hogere uitvoeringskosten, valt niet uit de verordening alleen af te leiden; daarvoor is onderzoek naar de kostentoerekening van de gemeente nodig.

Wat betekent dit voor uw bouwproject?

Bouwleges zijn een onderdeel van de investeringskosten, en vooral bij kleinere projecten kunnen ze zwaar drukken op het budget. Voor hetzelfde project van € 500.000 exclusief btw betaalt u in Wassenaar € 60.500 aan basisleges en in Lopik € 3.152,65: een verschil van ruim € 57.000.

Ga bij een investeringsraming daarom niet uit van een algemeen percentage van de bouwkosten, maar raadpleeg de actuele legesverordening van de gemeente. Stel ook vast welke vergunningactiviteiten voor uw project nodig zijn. Aanvullende beoordelingen, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of bijzondere omstandigheden kunnen de kosten verder beïnvloeden.

Historische bouwleges vergelijken met Leges.nl

Leges.nl beschikt over een historische verzameling gemeentelijke legesverordeningen vanaf 2007. Met geautomatiseerde verwerking en AI analyseren we die verordeningen, zodat we niet alleen actuele vergunningkosten berekenen, maar ook bouwscenario's, gemeenten en jaren met elkaar kunnen vergelijken.

Op elke gemeentepagina ziet u onder Ontwikkeling bouwleges hoe de tarieven zich hebben ontwikkeld. Wat een omgevingsvergunning voor uw eigen project kost, berekent u met de legescalculator. Meer over de gewijzigde regels leest u in Omgevingswet en leges: wat is er sinds 2024 veranderd?

Over dit onderzoek: Leges.nl vergeleek de gemeentelijke legestarieven van 2023 en 2024 voor een gestandaardiseerd zelfstandig kantoorgebouw met een bouwsom van € 500.000 exclusief btw, in 281 gemeenten waarvan de benodigde tariefgegevens beschikbaar waren. Peildatum is 1 juli van het betreffende jaar. De berekeningen gaan uit van een vergunningplichtige technische bouwactiviteit en een vergunningplichtige binnenplanse omgevingsplanactiviteit, en betreffen de basisleges. Aanvullende leges en projectspecifieke omstandigheden zijn niet meegenomen. De werkelijk verschuldigde leges volgen uit de toepasselijke legesverordening en de kenmerken van het concrete bouwplan.